Продажа квартиры нерезидентом
Продажа квартиры нерезидентом вызывает множество вопросов, поскольку в отличие от резидентов РФ нерезиденты при продаже квартиры рассчитывают налог по ставке 30%, а не 13 %.
Часто встречаются ситуации когда российские граждане выезжают за границу: на работу, учебу, лечение. При этом человек не меняет гражданство. Как правило, мало кто задумывается, что для расчета НДФЛ это имеет очень важное значение. Напомню, что даже если у вас есть российское гражданство, вы можете стать нерезидентом России.
О том кто такие резиденты и нерезиденты и как рассчитать статус физического лица можно прочитать здесь.
Итак, представьте, что уехав из страны вы оставили в ней некое недвижимое имущество (например, квартиру). В один прекрасный момент вы решаете ее продать. И с ужасом понимаете, что вы должны отдать государству почти треть от своего дохода, полученного при продаже квартиры. И еще один неприятный сюрприз — нерезидент при продаже квартиры не имеет право на получении налоговых вычетов. Причем вы даже не имеете право уменьшить доход на стоимость квартиры, за которую вы ее купили. Кроме того, резиденты при продаже квартиры, находящейся у них в собственности более 3 лет вообще не платят никаких налогов, а нерезидент обязан платить НДФЛ со всей стоимости.
За что такая несправедливость? Ладно если б это касалось только иностранцев, но своих-то граждан за что так грабить?
Но давайте попробуем найти выход из сложившейся ситуации.
Напомню, для расчета НДФЛ нерезидентом России признается физическое лицо, находящееся на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 последовательных календарных месяцев. Налоговым периодом для расчета НДФЛ при продаже квартиры является календарный год.
В этой связи с этим возникает вопрос: по какой ставке платить налог, если продали квартиру, будучи резидентом, а в конце года вновь стали нерезидентом?
Рассмотрим данную ситуацию на примере.
Гражданин России Альберт Мюллер живет и работает в Германии по рабочей визе. При этом он имеет российское гражданство и постоянную прописку в России.
Время пребывания его в России было таким
С 1 октября 2011 г. по 30 ноября 2011 г. – 61 день.
С 01 февраля 2012 по 30 апреля 2012 г. – 29+31+30= 90 дней
С 01 мая по 01 июня – 31+1=32 дня
1 июня гражданин России Альберт Мюллер продал квартиру стоимостью 2 000 000. Квартра находилась у него в собственности 5 лет.
Если рассчитать его статус на момент продажи квартиры, то расчетный период будет с 01 июня 2011 по 01 июня 2012 г.
Определяем количество дней Мюллера пребывания в России на момент продажи квартиры:
61+90+32= 183 дня.
Получается, что на момент продажи квартиры Мюллер являлся резидентом России и по идее должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Однако посмотрим, что же произойдет с его статусом 01 января 2013 года. Для определения периода расчета отсчитаем назад 12 календарных месяцев. Получаем дату начала периода 01 января 2012 года. Рассчитаем количество дней пребывания Мюллера в России за период с 01 января 2012 года по 01 января 2013 года:
90+32= 122 дня.
Следовательно, к концу года Мюллер стал нерезидентом.
Так все-таки по какой ставке считать налог при продаже квартиры нерезидентом???
На эту тему существует очень интересное письмо Минфина от 25.04.2011 N 03-04-05/6-293 , в котором говорится, что «если налог со своего дохода физическое лицо уплачивает самостоятельно в срок по истечении налогового периода, то датой, от которой нужно вести обратный отсчет, будет являться 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход.» (а не «последовательные 12 календарных месяцев)
Таким образом, несмотря на то, что Мюллер продал квартиру, как резидент, по окончании года он стал нерезидентом и должен забыть про все льготы и заплатить НДФЛ по ставке 30%.
Вот такая печальная арифметика.
Итак, из приведенного примера можно сделать вывод, что при продаже имущества нерезидентом важно пробыть на территории России 183 с начала года, в котором он совершил сделку.
Рекомендации шопотом:
Если у вас нет возможности изменить свой статус можно передать квартиру в дар близкому родственнику (матери, отцу, мужу, жене, детям). Но при этом при продаже квартиры нужно будет заплатить 13 % от ее стоимости. При этом близкий родственник может воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры. Если уж совсем не хотите платить налогов, то придется ждать 3 года.
Многие мои читатели спрашивают меня о том, как налоговая может узнать, что я нерезидент, если продажа квартиры осуществлялась по российскому паспорту. Для меня остается пока загадкой предоставляет ли ФМС России данные в налоговую инспекцию о людях пересекающих границу России. Знаю только, что сделки с недвижимостью, находящейся в собственности менее 3 лет, налоговой инспекцией отслеживаются. По таким сделкам налоговая рассылает «письма счастья» вовремя неотчитавшимся налогоплательщикам. Что же касается квартир, находящееся в собственности более 3 лет, то я не слышала о таких случаях, чтобы пр продаже квартиры налоговая требовала доказательств того, что физическое лицо является резидентом. Если у моих дорогих читателей были такие случаи, то буду благодарна если вы поделитесь ими в комментариях. (Я больше никому не скажу чес. слово!) В любом случае платить или не платить решать вам.
Какие налоги платит иностранец на территории России можно прочитать здесь
ЖЕЛАЮ ВАМ СОЛИДНЫХ ДОХОДОВ МАЛЮСЕНЬКИХ НАЛОГОВ!
Очень нужный материал, и подробно описано. Жду в гости.
Интересно, а «у них там» как? — Тоже такая несправедливость?
Я и моя семья ОЧЕНЬ ВАМ БЛАГОДАРНЫ за ваши разъяснения, особенно о том, что неризидент во всех вариантах должен платить налог 30 процентов при продаже квартиры даже если давно владеет ею. Очень вам благодарны, что не преступили закон. Информировали об этом и всех наших русско-американских друзей , чтобы не вляпались.
Будьте так любезны, пожалуйста разъясните, что можно сделать в такой ситуации. Мы хотим на старость продать свою двухкомнатную в Москве и купить со временем квартирку в Болгарии и т.д., оставив 1ку и прописку в Москве. Но не решаемся опять из-за потери статуса резидента.
Ведь получится 3 пункта полного краха. Муж потеряет московскую доплату к пенсии, я потеряю московскую доплату к инвалидности и , если сдавать честно московскую квартиру, то придётся опять дикие проценты платить за неё?
Это что же получается, что, получив вид на жительство там, таскаться на полгода жить в Россию. Нам же по возрасту это будет просто не по силам.
ОЧЕНЬ ВАС ПРОШУ, подскажите, как тут выкрутиться, или я чего-то не понимаю.Будьте любезны ответьте на емэйл. Будем очень ждать. Наши друзья мечтают о том же . В общем вас просят о подсказке 2 семьи.
Спасибо огромное, понятно и доступно. А имеет ли значение, если прописаться в городе постоянно и только тогда продать квартиру, при этом не наберется в отчетном году 183 дней и паспорт у меня гр РФ загран, т.к. получали его за рубежом в консульстве.
Здравствуйте, Галина!
Постоянная прописка не изменит ситуацию. Чтобы заплатить налоги по минимуму, нужно пробыть на территории РФ не менее 183 дней.
Квартира досталась от родителей в наследство. До 20 лет жила в Белгороде, потом уехала учиться в Харьков, там и осталась(после 1988г.). Родители умерли. Подскажите, как избежать грабительских налогов при продаже. Сложно ли в моей ситуации получить гражданство и можно ли, будучи гражданкой России постоянно проживать в Украине?
Здравствуйте, Ирина!
Чтобы получить статус резидента РФ вам необязательно получать российское гражданство. Чтобы продать квартиру родителей и заплатить НДФЛ по ставке 13%, а не 30% вам нужно пробыть на территории РФ не менее 183 дней в течение года, в котором вы собираетсеь продать квартиру.
Будьте добры, ответьте на ранее заданный вопрос.
Подскажите, пожалуйста, если у нас квартира на двоих с батом, как можно в этом случае минимизировать налогообложение.
Если ваш брат — резидент, то вы можете «подарить» ему свою долю. Поскольку ваш брат является близким родственником, то он освобождается от уплаты НДФЛ.
После этого нужно подождать 3 года, а потом продать квартиру. Тогда никаких налогов платить не нужно.
Спасибо. А если срочно нужно продать, при дарении какие возникают затраты и при продажи свежеподаренной доли?
При дарении у вас будут затраты на оформление договора дарения и подачу документов в юстицию. С этим вопросом я советую обратиться к юристу. В любой конторе по недвижимости оказывают такие услуги. Не скажу точно сумму- где-то в 3 -5 т.р должны уложиться.
При продаже доли, если ваш брат-резидент, ему полагается вычет с размере 1 млн. руб.
Продала квартиру в марте 2012, уехала в мае и имею здесь вид на жительство…если поняла правильно, то я нерезидент и должна заплатить 30%((( до 1 апреля? Печально… А если не заплачу?
Если не заплатите, то если приедете в Россию, могут возникнуть проблемы с выездом из России.
ну тогда возвращаться не придется, слишком дорого возвращаться. Придется с родственниками где-нибудь в Китае или на Филлипинах встречаться
Здравствуйте! Я гражданка украины. Имею в собственности квартиру, подаренную родителями в 90 годах. Хотелось бы продать и купить квартиру в другом регионе. Надо ли становиться гражданином России (мне 50 лет) или достаточно стать резидентом России и как это и в какой последовательности это можно сделать, чтобы избежать оплаты налога в 30%?
Здравствуйте, Светлана.
Чтобы заплатить НДФЛ по ставке 13%, а не 30% гражданство менять не нужно. Вам достаточно получить статус резидента РФ, пробыв на территории РФ боле 183 дней. Важно, чтобы эти дни приходились на то календарный год, в котором вы продадите квартиру.
Спасибо за очень детальный и доходчивый материал! Подскажите еще, пожалуйста, про дарение квартиры близкому родственнику нерезиденту. Если моя мама оформит на меня дарственную,при том что я 2 года проживаю за рубежом, распространяется ли на меня положение о необложении дарения или я должна платить подоходный налог? Что налог на имущество я потом должна платить каждый год — это понятно. Заранее спасибо
Здравствуйте, Елена
Согласно п. 18.1 статьи 217 НК РФ доходы физических лиц, полученных в результате дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи не облагаются НДФЛ. При этом статус одаряемого резидент/нерезидент не имеет значения. Однако, если вы будете впоследствии продавать эту квартиру, то вам придется заплатить НДФЛ по ставке 30%, даже если вы будете владеть ею более 3ж лет.
Здравствуйте! Я являюсь собственником квартиры в РФ, постоянно проживаю в США. В квартире проживает моя мать. Хочу срочно продать квартиру. Подарив квартиру матери, котороя проживает в ней более 5 лет, какой налог с продажи мы заплатим, если продаем квартиру за 2,2 млн.руб.
Здравствуйте, Галина.
При дарении налогов не будет, так как вы близкие родственники. Поскольку мама является резидентом РФ, то при продаже нужно будет заплатить НДФЛ по ставке 13%. При этом можно воспользоваться имущественным вычетом при продаже имущества в размере 1 000 000 руб. Таким образом сумма налога составит (2200000-1000000)х13%= 156 000 руб. Если ваша мама будет продавать квартиру по истечении 3х лет после того как вы подарите квартиру, то налог платить налоги не придется.
Спасибо!
Еще один вопрос.
Знакомая — нерезидент РФ. Хочет продать квартиру, находящуюся в России в собственности более 3 лет.
Для того чтобы избежать налога при продаже в размере 30% она хочет оформить сделку с покупателем договором дарения.
Какие риски несет при этом покупатель и с какой суммы и по какой ставке он должен будет заплатить налог.
Здравствуйте, Галина.
Недвижимое имущество, полученное одним физлицом от другого в дар, облагается НДФЛ в случае, если даритель и одаряемый не являются членами одной семьи и близкими родственниками. В этом случае физическое лицо, получившее квартиру в дар от нерезидента заплатит налог по ставке 13% от инвентаризационной стоимости по оценке БТИ. Чтобы сделку признали действительной, нужно ее оформить правильно с юридической точки зрения. Для этого вам лучше всего проконсультироваться с юристом.
А что касается налогов, то при получении квартиры в дар одаряемый должен сам рассчитать свои налоги и подать в налоговый орган декларацию 3 НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, у уплатить налог не позднее 15 июля следующего года.
Здравствуйте !
А можно ли избежать этого самого налога, сославшись на Соглашение между Россией и Финляндией об избежании двойного налогообложения ? в частности на статью 23 (пункт 1) Недискриминация. Если я правильно понимаю, то Россия должна освободить меня от этого налога, как и своих резидентов при тех же условиях, а именно потому, что квартира была в собственности более 3-х лет (а у меня она была в собственности более 3-х лет). Или я неправильно понимаю ?
Здравствуйте, Jana. Перечитала несколько раз п.1 ст.23 и полностью с вами согласна. Согласно этому пункту, бывшему гражданину России, ставшему гражданином Финляндии в вопросах уплаты НДФЛ при продаже квартиры в РФ должны предоставить равные права с резидентами РФ. Однако по этому вопросу лучше обратиться к опытному юристу.
А в чем же тогда заключается «избежание двойного налогообложения» по соглашению с США? Может быть налог, уплаченный в РФ можно зачесть в США?
Здравствуйте, Алла.
Соглашения о двойном налогообложении определяет в каком государстве платить налоги. Зачеты по таким доходам не предусмотрены.
Здравствуйте! Присоединяюсь к благодарностям за четкость изложения материала. В связи с тем, что теория и практика применения закона в РФ — две большие разницы (в т.ч. в разных областях, городах и т.п.) есть следующий вопрос… Как _ПРАКТИЧЕСКИ_ осуществляется взыскание этого налога?
Т.е. вот есть ситуация — нерезидент, но гражданин РФ продает квартиру и выходит из гражданства РФ. Как и куда будет выдано требование о выплате этого налога спустя год?
Выше Вы также написали, что возможны проблемы с въездом в РФ, но были ли тому практические подтверждения? Особенно в случаях, когда недвижимость была продана еще с паспортом РФ на руках, а дальнейшие въезды в РФ осуществлялись исключительно по визам с паспортом другой страны?
Здравствуйте, Леонид.
Я к сожалению не работаю в налоговой, поэтому мне трудно сказать каким образом осуществляется этот контроль. Очевидно, что налоговая подает данные о должниках на таможню, а у них есть свой механизм идентификации человека по имени, фамилии, по фото наконец.
Добрый день!
Ситуация: 01/09/2013 папа дарит сыну (налоговому нерезиденту РФ- менее 182 дней в 2013) недвижимость, а через 3 года — 01/09/2016 — сын ее продает. Засчитаются ли в этом случае 3 прошедших года владения, чтобы не платить НДФЛ 13%? Или отчет пойдет с 01/01/2014 + 3 года (когда сын перестанет быть налоговым нерезидентом)?
Заранее спасибо!
Здравствуйте, Игорь.
К сожалению, на нерезидентов эта льгота не распространяется.
Если человек вернулся в РФ 01/09/2013, то какого числа он станет налоговым резидентом? Надо ли прожить 182 дня непрерывно, или можно выезжать на небольшие сроки? Заранее спасибо!
Здравствуйте, Игорь.
Чтобы получить статус резидента РФ вы должны пробыть на территории РФ боле 183 дней не подряд а в течение 12 последовательных календарных месяцев. При этом вы можете уезжать за границу на любой срок. Если вы не будете выезжать за пределы РФ, то примерно через 6 месяцев станете резидентов. Если будете покидать пределы РФ, то срок увеличится на количество дней пребывания за пределами РФ.
Здравствуйе я 2012 году продал авто уменя куплен за 150тр продал за 100тр уменя по календару 2012году во времия продаже 183 дней не получилься я заплатил от опший стоймисти 30%процент заплатил правилно или нет за ране спасибо
Здравствуйте, Алим.
Вам нужно рассчитать свой статус не на момент продажи автомобиля, а за весь 2012 год. Если в 2012 году вы пробыли на территории России менее 183 календарных дней, то нужно уплатить НДФЛ с дохода в размере 100 тыс. руб. Если же в 2012 году вы пробыли в России более 183 дней, то вы можете воспользоваться правом на вычет в размере стоимости авто, но не более полученного дохода. В этом случае налог платить не нужно.
Добрый день . Спасибо за полезную информацию но у меня
есть вопрос. Где то читал что якобы можно минимизировать
30 процентный налог для нерезидентов до 6 процентов
путём создания в России статуса ИП и использования упрощенной системы налогообложения. Насколько это реально? Спасибо.
Здравствуйте! Да, нерезидент может открыть ИП в России, но для этого у него должна быть либо постоянная прописка (вид на жительство), либо разрешение на временное проживание.
Добрый день!
Скажите, пожалуйста, так облагается ли налогом имущество, подаренное близкому родственнику (в данном случае — квартира)? В одной статье читаю, что нет, а в другой, с вашего сайта — что 35%, исходя из рыночной цены квартиры. Цитата:
«Если доходы получены в натуральной форме (например подарки в виде имущества), то они должны быть рассчитаны исходя их рыночной стоимости. Например, если вы получили квартиру в подарок от близкого родственника., то вы должны заплатить НДФЛ по ставке 35% исходя из рыночной стоимости квартиры, а не по данным БТИ».
Read more: /nalog-na-doxody-ndfl/kak-rasschitat-ndfl-i-ne-progadat/#ixzz42X90cAEX
Какой тогда смысл дарить квартиру родственнику (чтоб избежать уплаты 30% налога как нерезидент РФ), если придется заплатить 35% при оформлении дарения?
Здравствуйте.
Доходы в натуральной форме при дарении недвижимого имущества между близкими родственниками или членами одной семьи не облагаются НДФЛ. Статью я исправила.